普及進まず「既存住宅インスペクション」

ピタットハウス東中野店の高橋です。
今年4月の宅地建物取引業法の改正により、中古住宅の売買の仲介をするときに、不動産業者に、国は売主買主に対して「建物状況調査(インスペクショ
ン)」の制度について説明し、必要に応じて建築士など専門家を紹介することを義務づけました。
しかしながら、法改正後半年以上たっても、建物状況調査の普及率は1%に満たないそうです。(日本経済新聞12/1付「真相深層」)
実施費用は、5万円から高くても10万円弱ですが、売主にとっては、もし、調査の結果、構造等の不具合などが見つかったときには物件の価値が落ちてしまう可能性があり、実施したからといっても、高く売れる保証があるわけでもないので、説明しても見送る方がほとんどです。
買主にとっては、建物状況調査を実施しているか、あるいは実施予定があるかは購入判断をするに当たっての安心材料にはなりますが、そもそも購入前に自らその費用を負担してまで調査することは、買主としては心理的なハードルが高いこと(調査の結果、購入できない場合は、かかる費用が損したような気持ちになる)や売主の協力が得られない場合もあることから、どうしてもこの物件でないとといった、相当強い購入意欲がない限り、契約前に買主側の負担で実施することもないのが現状です。
もちろん仲介の不動産会社にとっても、手間がかかるだけで、直接的な収益アップに繋がるわけでもないので、積極的にすすめるメリットもありません。
国がもしこの制度を本気で普及させたいのであれば、中古住宅の売却時に売主に建物状況調査(インスペクション)の実施を法令で義務づけるしかないでしょう。
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中古マンション価格上昇続く

マンション成約単価推移
東日本レインズは2018年9月度の不動産流通市場の動向について公表しました。

それによりますと、東京都区部の成約件数は1358件(前年比ー0.8%)成約単価は76.16万円/㎡(251万円/坪)で前年比3.6%上昇し、12年10月から72ヶ月連続で前年同月を上回りました。

10月は、株価の下落など、経済の先行き見通しが不透明なところがありますが、低金利が続いているところから、引き続き堅調に推移していくのではないかと思われます

中古マンションの買い時はいつ?

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は、2018年7月度の不動産流通市場の動向について、公表しました。
それによると、東京都区部中古マンション成約単価は、2012年10月から70ヶ月連続前年同月をで上回りました。一方成約件数は、前年同月に比べて3.5%減少し、3ヶ月連続で前年同月を下回りました。

購入するなら今が買い時か

中古マンション価格は、前年同月比で6年近く上昇が続いていますが、実は一本調子で上がっているのではありません。というのも、中古マンションの取引には季節性があり、夏場から秋にかけて取引が減って安くなり、年末から春にかけて、取引が活発になり高くなるということが毎年繰り返されています。そのため中古マンション買取業者は丁度今頃仕入れて、リフォームして来年春に販売すると儲かる訳です。ところで、春先に売れ残ってしまうと、夏になってもなかなか売れず、在庫となってしまうケースも多々あります。買取業者は在庫を抱えていると、新規の仕入れができませんから、時には原価割れでも在庫処分するケースがあります。
ということで、毎年この時期になると、当初の販売価格から大幅に値下げした物件が出てきます。なので、業者売主の中古リノベーションマンション物件は今が買い時といえる訳です。

東中野でも、新規内装リノベーション済み中古マンションが
駅3分 95/2築 58㎡ 18年3月 5,180万円ー>18年8月4,597万円
駅3分 81/1築 48㎡ 18年4月 2,890万円ー>18年4月 2,398万円
など大幅に値下げした物件が販売されています。
中古マンションを買うなら、今がチャンスです!

住宅ローン金利、56.5%が変動金利を選択

ピタットハウス東中野店の高橋です。

住宅金融支援機構は、2017年度下期の民間住宅ローン利用者の実態調査結果にについて発表しました。

この調査は、2017年10月~2018年3月に住宅ローンを借入した人1500人を対象に。利用した金利タイプや住宅ローン選びについてアンケートを調査を実施し、その結果をまとめたものです。

それによると、
・「変動型」の利用割合は56.5%と増加し、「全期間固定型」も13.3%に増加したが、「固定期間選択型」は30.1%に減少した。
・「固定期間選択型」は、固定期間「10年」の利用割合が54%と増加。
・住宅の種類別(新築・中古、注文住宅・建売・マンション)では、各種別とも「変動型」が最多であるが、中古マンションが「変動型」の利用が69%と特に多い。
・融資率は約7割が、「変動型」で融資率「90%超100%以下」となった。
・返済負担率は、「15%以内」及び「20%以内」の構成比が高い。概ね85%以内の人が、30%以内である。
・世帯年収は全ての金利タイプで、「600万円以下」と「800万円以下」の構成比が高い
・返済期間中に、金利変動があり得る「固定期間選択型」と「変動型」を利用した人で、住宅ローンの商品特性や金利リスクの理解度は「理解しているか不安」または「よく(全く)理解していない」との回答が4割から5割に達している。
・金利上昇時の対応について、「見当がつかない、わからない」という回答が2割近くある
・利用した住宅ローンを選んだ決め手は「金利が低いこと」が最多で約7割(69.7%)に達した。

「変動型」の借り入れが増えた背景には、日銀のマイナス金利政策により銀行の「固定金利選択型」の金利競争が一段落したことや、ネット銀行の台頭もあって、足下では、「変動型」が「固定金利選択型」よりも割安感が高まったことにあります。
もし、手元資金が豊富で一括返済が可能な資金がある、借換などで借入期間が短い場合などは、「変動型」で低金利を享受するメリットがあると言われています。
一方、日銀がマイナス金利政策を転換した場合、金利は上昇する可能性があります。今のところ当面そのような動きはないと予想されていますが、数十年かけて返済する住宅ローン契約では将来の金利変動注意しながら、固定型や変動型を選択する必要があるでしょう。

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中古マンション価格上昇続く

ピタットハウス東中野店 高橋です。

東京カンテイが21日に発表した5月の中古マンションの平均売出価格(70㎡換算)は、東京都区部5,376万円と4月に比べて0.1%上昇した。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は「市況は堅調で価格を下げてまで売る動きも大きくは見られない。秋口にかけても安定して推移するのではないか」と見ています。