中古マンションの買い時はいつ?

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は、2018年7月度の不動産流通市場の動向について、公表しました。
それによると、東京都区部中古マンション成約単価は、2012年10月から70ヶ月連続前年同月をで上回りました。一方成約件数は、前年同月に比べて3.5%減少し、3ヶ月連続で前年同月を下回りました。

購入するなら今が買い時か

中古マンション価格は、前年同月比で6年近く上昇が続いていますが、実は一本調子で上がっているのではありません。というのも、中古マンションの取引には季節性があり、夏場から秋にかけて取引が減って安くなり、年末から春にかけて、取引が活発になり高くなるということが毎年繰り返されています。そのため中古マンション買取業者は丁度今頃仕入れて、リフォームして来年春に販売すると儲かる訳です。ところで、春先に売れ残ってしまうと、夏になってもなかなか売れず、在庫となってしまうケースも多々あります。買取業者は在庫を抱えていると、新規の仕入れができませんから、時には原価割れでも在庫処分するケースがあります。
ということで、毎年この時期になると、当初の販売価格から大幅に値下げした物件が出てきます。なので、業者売主の中古リノベーションマンション物件は今が買い時といえる訳です。

東中野でも、新規内装リノベーション済み中古マンションが
駅3分 95/2築 58㎡ 18年3月 5,180万円ー>18年8月4,597万円
駅3分 81/1築 48㎡ 18年4月 2,890万円ー>18年4月 2,398万円
など大幅に値下げした物件が販売されています。
中古マンションを買うなら、今がチャンスです!
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住宅ローン金利、56.5%が変動金利を選択

ピタットハウス東中野店の高橋です。

住宅金融支援機構は、2017年度下期の民間住宅ローン利用者の実態調査結果にについて発表しました。

この調査は、2017年10月~2018年3月に住宅ローンを借入した人1500人を対象に。利用した金利タイプや住宅ローン選びについてアンケートを調査を実施し、その結果をまとめたものです。

それによると、
・「変動型」の利用割合は56.5%と増加し、「全期間固定型」も13.3%に増加したが、「固定期間選択型」は30.1%に減少した。
・「固定期間選択型」は、固定期間「10年」の利用割合が54%と増加。
・住宅の種類別(新築・中古、注文住宅・建売・マンション)では、各種別とも「変動型」が最多であるが、中古マンションが「変動型」の利用が69%と特に多い。
・融資率は約7割が、「変動型」で融資率「90%超100%以下」となった。
・返済負担率は、「15%以内」及び「20%以内」の構成比が高い。概ね85%以内の人が、30%以内である。
・世帯年収は全ての金利タイプで、「600万円以下」と「800万円以下」の構成比が高い
・返済期間中に、金利変動があり得る「固定期間選択型」と「変動型」を利用した人で、住宅ローンの商品特性や金利リスクの理解度は「理解しているか不安」または「よく(全く)理解していない」との回答が4割から5割に達している。
・金利上昇時の対応について、「見当がつかない、わからない」という回答が2割近くある
・利用した住宅ローンを選んだ決め手は「金利が低いこと」が最多で約7割(69.7%)に達した。

「変動型」の借り入れが増えた背景には、日銀のマイナス金利政策により銀行の「固定金利選択型」の金利競争が一段落したことや、ネット銀行の台頭もあって、足下では、「変動型」が「固定金利選択型」よりも割安感が高まったことにあります。
もし、手元資金が豊富で一括返済が可能な資金がある、借換などで借入期間が短い場合などは、「変動型」で低金利を享受するメリットがあると言われています。
一方、日銀がマイナス金利政策を転換した場合、金利は上昇する可能性があります。今のところ当面そのような動きはないと予想されていますが、数十年かけて返済する住宅ローン契約では将来の金利変動注意しながら、固定型や変動型を選択する必要があるでしょう。

テーマ : 東京23区 - ジャンル : 地域情報

中古マンション価格上昇続く

ピタットハウス東中野店 高橋です。

東京カンテイが21日に発表した5月の中古マンションの平均売出価格(70㎡換算)は、東京都区部5,376万円と4月に比べて0.1%上昇した。東京カンテイの高橋雅之主任研究員は「市況は堅調で価格を下げてまで売る動きも大きくは見られない。秋口にかけても安定して推移するのではないか」と見ています。

【フラット35】リノベを制度拡充

 住宅金融支援機構では、既存住宅の質の向上や流通を促進するための金融面の支援に取り組んでおり、既存住宅の取得に係る【フラット35】として、リフォームの有無や内容等に応じて、いくつかの種類の融資商品を展開しています。
 その中でも【フラット35】リノベという商品においては、一定の「性能向上リフォーム」を行うことを条件に【フラット35】の商品の中で最大の年0.5%の金利引き下げを行っています。リフォームの内容に応じて、通常の【フラット35】の金利から当初10年間金利を下げる金利Aプラン、当初5年間金利を下げる金利Bプランがあります。
 本年4月からは、「性能向上リフォーム」の内容のうち、省エネルギー性(金利Bプラン)に係る技術基準を拡充しています。一定の仕様を満たせば【フラット35】リノベの省エネルギー性(金利Bプラン)を利用できるようになりました。
 具体的には、住宅のLDK部分の開口部に一定の性能の内窓(樹脂製サッシ+Low-Eガラス)を設置するほか、給湯設備を1種類高効率設備(エコジョーズやエコキュート)に交換すればよいため、工事の箇所や内容があらかじめ具体的に特定できますので、従来の【フラット35】Sに比べても利用しやすくなりました。
 利用に当たっては他の条件もありますので、詳しくは住宅金融支援機構のホームページでご確認ください。

平成30年度は買い時か?

住宅金融支援機構は「平成30年度における住宅市場動向について」の調査をの調査をまとめ、公表しました。

この調査は住宅事業者、一般消費者及びファイナンシャルプランナーに対し、今後の住宅市場に関する事項についてアンケート調査を実施し、その結果をとりまとめたものです。

それによると、平成30年度の住宅取得環境は、住宅事業者の平成30年度の受注・販売見込みは約60%の事業者が前年同期と比べて増加するとしています。

一方、一般消費者の平成30年度における住宅の買い時感では、「買い時」がが50.6%で最も多く、その理由として、「今後消費税率が上昇するから」が前回調査(平成29年度)約6ポイント上昇し75%となりました。

また、ファイナンシャルプランナーを対象にした、平成30年度における住宅の買い時感については、「買い時」が64.5%となりました。その要因としては、「マイナス金利政策の導入後、住宅ローン金利が低水準だから」が85%「消費税率の引き上げられるから」が62.5%となりました。

税制や金利など外的要因で、「買い時、買い時でない」ないと判断する前に、まずは将来設計を十分考慮した上で、買いタイミングを決めることが大切、ここの家庭のライフプランによって購入の是非は変わるため、長期にわたって無理のない返済計画なのかの判断が重要で、外的要因に踊らされないことが大切だと思います。また今後は、国の政策・支援もあり中古住宅市場が充実することで、住宅選択の幅が広がるものと考えられます。

当社では、ファイナンシャルプランナーによる、ライフプランのシミュレーションを無料で行っております。是非ご相談ください。

住宅金融支援機構 住宅市場動向調査(平成30年4月)